法拍房就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合同或无法清偿债务时，而被债权人经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权，而在这过程中拿出来拍卖的房子就是所谓的法拍房。

　　2018年网络司法拍卖房的挂拍金额达到1.26万亿，首次突破1万亿。2018年全国法拍房数量47万套，2018年成交139737套，2018年报名参拍人数突破150万。从以上数据中我们可以看出，法拍房在这两年，交易量翻番，18年和13年相比更是实现了150倍的增长。

　　法拍房之所以这么火，当然有原因的。

　　其一，“便宜”是法拍房的最大卖点。很多人去拍法拍房，一般都是抱着“捡漏”的心态。按拍卖程序来说，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般低于市场行情价，而在拍卖时，起拍价通常会设置一个比评估价更低的价格。

　　房产按规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分低，非常具有诱惑力了。而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。

　　其二，“不限购”是无购房资格者的福音。目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了购房资格，而“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。目前除了北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚等地需遵循当地限购政策;其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。也就是说，购买法拍房可以不受限购政策的限制。

　　法拍房虽便宜还不限购，但是盲目竞拍就会存在一定的风险。作为律师，建议在竞拍前一定要做好调查工作，排除购买法拍房的一切风险，那么具体要注意哪些问题呢?

　　1、是否多次抵押多方查封。

　　债务人多头负债，房子被多次抵押，多次查封，是很多法拍房的特性。因为债务人资不抵债，才会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在南昌有负债，房屋就被南昌的法院查封，他同时又在九江有负债，可能又被九江的法院查封了;除此之外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是很难厘清的。正规渠道的债务是比较好查清的，也比较好处理的，难是在民间借贷。

　　很有可能的情况就是等你所有手续都办好之后，三天两天冒出一个债权人，说房子早抵押给他过来闹事，写大字等等。面对这种情况，虽然可以报警处理，但是这种提心吊胆的体验，恐怕不是普通人可以承受的。

　　2、是否有影响交付的难题。

　　虽然现在法院会负责将房子过户到竞拍者的名下，但是交付是个难题。买到毛坯或者是空置房还好，如果拍卖的房产是共有产权，或者有长期租赁合同，里边还有人住，这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里，明确写了“法院不负责清场和交付(腾房)”;即便是有些法院承诺负责腾房，也是困难重重。

　　比如业主把房子给“老弱病残”居住，即便执行局法官和法警到场，也不敢强制清场。还有些业主知道房子要拍卖了，赶紧找人补一个租金很低的长期租赁合同，然后在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。所以，至竞拍之前，注意所拍卖房屋产权是否有问题，是否存在产权不清、产权共有情况以及是否存在租赁关系，这些情况都会关系到房子的交付。

　　3、是否税费欠费情况。

　　房产过户税费可能因房屋用途(住宅或非住宅等)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。

　　另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

　　4、是否可以顺利落户。

　　法院对房屋进行拍卖，主要是为了偿还申请人的债权，而户口的问题法院是不受理的，户口过户按照当地的公安户口登记流程办理。目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了不动产证，却不能拥有房产所在地的户籍。所以买房为孩子上学，迫切需要落户的人，特别需要关注竞拍的房子是否有住户户口的问题，否则花费了时间，又没有落户，那就可惜了。

　　买房人应在竞拍前全面了解司法拍卖房屋的户口登记情况。一旦出现上述情况，对于买方来说，最好的方式就是和原房屋的户口人协商。协商不了，只有咨询当地的公安机关。户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。

　　总而言之，买“法拍房”有风险。如果你是普通市民，建议你先做好相关调查或者找专业的机构帮忙做相关调查，免得掉坑。

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