买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购房时的市场价作为参考，但办理二手房屋贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价，就是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。

　　  通常，二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价80%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的64%，因此二手房买主的首付款比例将大增。近期二手房市场回暖，但是由于一些买家对二手房交易首付款的计算方法不了解，因此陷入困境。

　　  值得注意的是，有些中介在签合同前故意隐瞒真实的首付款，并在购房合同中明确首付款的付款期限。这样在定金已付的情况下，无论选择退房还是逾期交齐首付款，购房人都可能会面临高额的违约索赔。

　　  专家提醒，二手房买主须留意购房条款中有无如“银行未能批准贷款，购房合同自动解除”等免责条款，以确保在因房龄太老贷款难的情况下，买方可免于高额违约索赔。

　　一手房首付计算方式：

　　  首付款=总房款-客户贷款额

　　  贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%)

　　二手房首付计算方式：

　　  净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)

　　  贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)

　　  贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。

　　买房首付要根据自身经济情况量力而为

　　  目前按揭贷款有两种最常用的还款模式，一个是等额本金还款法，另一个是等额本息还款法，购房者应该根据自身情况选择。等额本金还款是指每月还款本金总数相同，利息总额会少一些，但前期还款额较高，随着时间推移,还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高,但是预计将来收入会减少的人群，并且适用于打算提前还款的客户。而等额本息还款法每个月还款数目相同，相同贷款下总的利息较多，适合于前期还款压力较大，收入比较稳定的人群。

　　衡量资金承受能力遵守以下三条准则：

　　  1.贷款的月还款额月均可支配收入的50%-月物业管理费;

　　  2.贷款的月还款额月均可支配收入的55%-月物业管理费-其他债务月均偿付额;

　　  3.现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。

　　  需要提示的是，大部分银行都提供房贷还款方式变更业务，同时提供还贷组合方式。如果发现目前采取的房贷还款方式并不适合，应该咨询专业人士，选择合适的组合方式进行变更，以免伤害到自身信用，或者使得负担、压力过大。

　　贷款额度影响因素

　　  商业贷款额度：跟申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关，以银行最终的审批为准。

　　  公积金贷款额度：根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。(暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。)

　　  1.按照住房公积金账户余额计算的最高可贷额度

　　  计算公式为:(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2

　　  2.按照贷款最高限额计算的可贷额度，各城市贷款额度有所不同。

　　商业贷款买房首付比例

　　  购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，银行基本上不给予申请贷款。

　　公积金贷款首付比例

　　  对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%;对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

　　在实际操作过程中，买房首付比例的几种可能：

　　  1、购买新房，并且面积在144平米以下的，还可以享受20%的首付，其他的情况为30%;

　　  2、在首套房的情况下，购买二手房的无论面积多少，最低需要缴纳的首付为30%;

　　  3、二套房的情况下，在购房新房或者二手房都是需要缴纳首付50%;

　　  4、三套房及以上的，银行基本上不给予申请贷款，必须全款购买。

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